La formula rent to buy

La recente crisi economica ha coinvolto in maniera rilevante il settore immobiliare, stimolando la ricerca di nuove strategie che potessero fronteggiare la generale carenza di liquidità e la contestuale difficoltà degli Istituti di Credito a concedere mutui, l’inasprimento del carico fiscale la conseguente diminuzione delle transazioni immobiliari.

È quindi all’interno di questo contesto macroeconomico che si sviluppa una nuova formula contrattuale, il rent to buy, secondo la quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e probabile futuro acquirente, a fronte del pagamento di un canone.

Al termine di un periodo determinato nel contratto, il conduttore potrà decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Le condizioni contrattuali

Questo tipo di formula ha tutte le sembianze proprie del mercato immobiliare angloamericano, ma non si può negare come nel nostro ordinamento siano presenti norme dai contenuti molto simili, come ad esempio la vendita con patto di riservato dominio o la locazione con patto di futura vendita.¹

Veniamo alle caratteristiche principali di questo contratto:

• l’immediata concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario;
• il canone che il conduttore si obbliga a pagare dovrà inderogabilmente essere costituito da due differenti componenti: quella relativa alla remunerazione del godimento del bene immobile e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito dal contratto.

Le due fasi del rent to buy

Possiamo pertanto distinguere due fasi all’interno del rent to buy, di cui una è solo eventuale: la prima è quella della concessione all’utilizzo dell’immobile. In virtù della stipula del contratto il concedente ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore; quest’ultimo, a fronte di ciò, ha l’obbligo di pagare il canone pattuito al concedente, come detto sia per la componente destinata all’utilizzo che quella da imputare al prezzo d’acquisto.

La seconda fase, ossia quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile, la possiamo considerare solo come “eventuale”; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, bensì viene riconosciuto in capo al conduttore un diritto all’acquisto ².

A mio avviso questa formula si avvicina molto al contratto di Opzione, regolato dall’art. 1331 c.c.: “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’articolo 1329”.

Tutto dipende dalla decisione che il conduttore prenderà al termine stabilito.

Quanto al regime fiscale, l’art. 23 D.L. 133/2014 nulla indica circa l’imposizione da applicare alla fattispecie. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, considera come la disciplina in esame configuri un negozio giuridico complesso caratterizzato:

• dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
• dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
• dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

L’uso di un immobile nel rent to buy

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione dell’utilizzo dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile. Pertanto, relativamente a questa quota di canone troveranno applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento dell’immobile, questi avranno natura di anticipazione del suddetto corrispettivo e dovrà essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte ³.

1. A. Albanese e S. Mazzamuto, Rent to Buy, p. 2
2. Consiglio Nazionale del Notariato, Il rent to buy e altri modi per comprare casa, 12/2015
3. Agenzia delle Entrate, Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015